Due diligence environnementale dans le bâtiment et la rénovation
En Suisse, le secteur du bâtiment et de la rénovation joue un rôle majeur dans la transition écologique. Alors que les exigences en matière de durabilité s'intensifient, la due diligence environnementale s’impose comme une étape clé pour s'assurer que les projets respectent non seulement les normes légales, mais aussi les attentes sociétales en matière d’écologie et d’efficacité énergétique.
Qu’est-ce que la Due Diligence Environnementale ?
La due diligence environnementale est un audit approfondi visant à identifier et gérer les risques environnementaux associés à un projet de construction ou de rénovation. Elle intervient dès les premières phases d’un projet et permet de garantir le respect des obligations réglementaires en anticipant les exigences futures.
Quels Avantages pour les Investisseurs Immobiliers ?
1. Éviter les coûts cachés liés aux passifs environnementaux
L'un des principaux risques pour un investisseur est de découvrir, après l'acquisition, des problèmes environnementaux tels que la pollution des sols ou la présence de matériaux dangereux (amiante, PCB, etc.). Ces découvertes peuvent entraîner des coûts imprévus et considérables pour la réhabilitation du site.
Exemple : Lors de la transformation d'une ancienne usine en logements à Zurich, la décontamination des sols pollués a coûté 7 millions de CHF. Un investisseur informé aurait pu négocier le prix d'achat en tenant compte de ces coûts, ou éviter l'investissement.
2. Anticiper les obligations légales et éviter les sanctions
La Suisse dispose d’une réglementation environnementale stricte, notamment avec la Loi fédérale sur la protection de l'environnement (LPE) et l'Ordonnance sur les sites contaminés (OSites).
Exemple : Si un investisseur acquiert un terrain contaminé sans le savoir et sans le traiter, il peut être tenu responsable des coûts d'assainissement. Une due diligence environnementale complète permet d'identifier ces risques avant l'achat et de se conformer à la loi.
3. Améliorer la valorisation de l'actif immobilier
La rénovation de bâtiments publics à Genève a permis d'améliorer l'efficacité énergétique de 20 %, réduisant les coûts d'exploitation et augmentant ainsi la valeur du bien pour les investisseurs. Ces mesures rendent également les propriétés plus attractives sur le marché locatif, améliorant leur rentabilité.
Exemple : En 2019, Genève a lancé un vaste programme de rénovation de ses bâtiments publics. La due diligence environnementale a révélé des contaminations des sols dues à d'anciennes activités industrielles, nécessitant un assainissement à hauteur de 15 millions de CHF. Toutefois, les travaux ont permis de réduire la consommation d’énergie des bâtiments rénovés de 20 %, économisant ainsi environ 500 000 CHF par an sur les coûts énergétiques.
4. Renforcer la réputation et l'attractivité auprès des investisseurs
Pour un investisseur immobilier institutionnel ou international, démontrer une gestion responsable des risques environnementaux renforce la réputation et l'image de l'entreprise. En s'engageant dans des pratiques de due diligence environnementale, l'investisseur prouve qu'il prend en compte non seulement la rentabilité, mais aussi la durabilité de ses investissements.
Exemple : PSP Swiss Property et Swiss Prime Site adoptent régulièrement des stratégies de durabilité dans leurs projets, ce qui leur permet de rester attractives pour des investisseurs institutionnels sensibles aux critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance).
Les Étapes Clés de la Due Diligence Environnementale
1. Audit initial
Identification des risques environnementaux comme la présence de polluants (amiante, PCB, hydrocarbures).
2. Étude d'impact environnemental (EIE)
Obligatoire pour les grands projets, elle évalue l'impact du projet sur l’environnement (sols, eaux, biodiversité).
3. Analyse de la performance énergétique
Identification des améliorations possibles pour réduire la consommation énergétique et intégrer des énergies renouvelables.
Les étapes 2 et 3 peuvent être intégrées en tant que suite à une due diligence environnementale.
4. Planification des travaux correctifs
Si des passifs environnementaux sont identifiés, des mesures sont prises pour assainir les sites ou éliminer les matériaux dangereux.
Conclusion : Un engagement pour un avenir plus vert
La due diligence environnementale est un outil essentiel pour évaluer les risques, anticiper les coûts, respecter les obligations légales et maximiser la rentabilité. Que ce soit pour éviter des passifs cachés ou pour améliorer la valorisation d'un bien, cette démarche permet de sécuriser l'investissement et d'assurer sa rentabilité à long terme dans un contexte où la durabilité est devenue une priorité.
N’hésitez pas à nous contacter, nous serons ravis de partager ces sujets avec vous et de vous accompagner dans vos projets.